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[12.16 부동산대책] 역대 규제 전방위 강화…초고가 주택 LTV 없애고, 보유세 높여(종합)

  • [데일리안] 입력 2019.12.16 13:53
  • 수정 2019.12.16 14:50
  • 권이상 기자

9억 초과 주택 LTV 20%, 15억 이상은 적용 불가…종부세와 양도세도 수정

분양가 상한제 강남4구 등 서울 13개구 전체 적용

9억 초과 주택 LTV 20%, 15억 이상은 적용 불가…종부세와 양도세도 수정
분양가 상한제 강남4구 등 서울 13개구 전체 적용


투기수요 억제 및 공급확대를 통한 주택시장 안정화. ⓒ국토부투기수요 억제 및 공급확대를 통한 주택시장 안정화. ⓒ국토부

정부가 그동안 내놓았던 부동산 규제를 전방위로 강화하며, 초강수로 집값 잡기에 나섰다.

이를 위해 정부는 주택담보인정비율(LTV)을 낮추고, 보유세를 강화하고 양도세 제도를 보완하기로 했다. 특히 고가주택의 기준을 공시가격에서 시가기준으로 수정했고, 갭투자 방지를 위해 전세대출 문턱을 높이기로 했다.

이와 함께 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 동에서 구 단위로 확대하고, 청약 거주기간 강화, 실거래 조사, 정비사업 감시 상시화를 진행하기로 했다.

다만 다주택자자가 17일부터 내년 6월말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔 경우 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용하기로 했다. 이는 다주택자들의 매매거래 부담을 완화시켜 매물부족 현상을 다소 해소하려는 것으로 보인다.

16일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 관계부처는 합동으로 이같은 내용을 담고 있는 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

정부는 이번 방안의 목표를 일부 과열지역을 중심으로 집중되는 갭투자 및 다주택자의 투기수요 유입을 차단하기 위해 대출 규제의 사각지대를 해소하는 데 두고 있다.

우선 정부는 투기적 대출수요를 차단하기 위해 시가 9억원이 넘는 주택에 대해 주택담보인정비율(LTV) 규제가 한층 강화한다. 게다가 15억원이 넘는 주택은 아예 대출을 받을 수 없게 된다.

우선 현재 투기지역과 투기과열지구에서 40%를 적용하는 주택담보대출 LTV 시가 9억원 기준으로 차등화한다. 9억원 미만은 기존처럼 40%를 적용하되 9억원 초과분은 20%만 허용하기로 했다.

현재 투기지역인 서울에서 시가 14억짜리 주택을 담보로 대출을 받으면 현재는 5억6000만원 까지 가능하나 앞으로는 4억6000만원 대출이 가능해진다. 전 금융권 가계대출, 주택임대업·매매업 개인사업자와 법인이 대상이다.

또 시가 15억원 이상 초고가 아파트의 경우 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주에 대해 대출이 금지된다. 지금까지는 투기지역과 투기과열지구에서는 다주택세대만 금지했으나 한층 엄격해지는 것이다.

다만 재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정 기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용된다.

정부는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 관리도 강화한다는 방침이다. 앞으로 투기지역나 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용하기로 했다.

고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 ‘시가’ 9억원으로 변경하고, 투기나 투기과열지구에서 고가주택을 구입할 경우 1년 내 전입을 하거나 기존 주택을 처분해야 한다.

또 투기지역 혹은 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 임대업 이자상환비율(RTI) 기준을 1.5배 이상으로 강화한다.

이와 함께 전세대출을 이용한 갭투자 방지방안도 내놨다. 민간 기업인 서울보증보험도 시가 9억원 넘는 주택을 구입하거나 보유한 차주에 대해서는 전세대출 보증을 제한할 계획이다. 또 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출 회수하기로 했다.

또한 정부는 종합부동산세 세율을 최고 0.8%포인트 상향 조정키로 했다. 일반은 0.1%~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택의 경우 0.2~0.8%포인트 세율이 올라간다.

조정대상지역 2주택자의 종합부동산 세부담상한을 기존 200%에서 300%로 확대한다. 다만 1세대에서 1주택을 보유한 고령자의 경우 세액공제율과 고령자 공제, 장기보유공제를 합한 '합산공제율'의 상한을 현행 70%에서 80%로 높이기로 했다. 실수요 1주택자의 부담을 경감하겠다는 취지다.

이와 함께 공시가격 현실화율도 80%대까지 올릴 방침이다. 정부는 고가주택(공동주택)의 현실화율을 시세에 따라 ▲9억~15억원 70% ▲15억~30억원 75% ▲30억원 이상 80%로 각각 반영한다는 계획이다.

양도소득세 제도도 실수요자 중심으로 보완된다. 먼저 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가해 실수요자의 혜택을 강화하기로 했다. 현재 보유기간에 따라 차등 적용되는 연 8%의 공제율을 보유기간 4%와 거주기간 4%로 구분하기로 했다. 일례로 한 주택만 10년 이상 보유한 세대의 경우 직접 거주할 경우 80%가 공제되지만 거주하지 않은 경우 40%만 공제된다.

조정대상지역 내 2주택 혹은 다주택자는 양도소득세 감면 기준이 까다로워진다. 일시적으로 대상지역 내 주택을 소유해 2주택자가 된 사람은 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우만 비과세 혜택을 준다. 기존에는 2년까지 비과세 혜택이 주어졌으나 1년으로 단축된 것이다.

다주택자는 양도소득세 중과 기준이 촘촘해진다. 기존에는 대출 혹은 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 분양권을 주택수에 포함하지 않았다. 그러나 앞으로는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함된다.

다만 다주택자가 장기 보유한 주택을 양도하는 경우 세제 혜택을 주기로 했다. 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용한다.

이밖에 정부는 민간택지 분양가 상한제 대상 지역을 확대한다. 기존에 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포구 등 8개구에서 27개동을 지정했다.

앞으로는 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 13개 구 전지역과 경기도 과천·광명·하남 13개동도 분양가 상한제를 적용한다.

주요 정비사업 이슈 등이 있는 자치구 중에서 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구(강서·노원·동대문·성북·은평구)에서는 37개 동을 추가 지정했다.

아울러 정부는 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의를 정밀검증한다고 밝혔다.

자금조달계획서 등을 활용해 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사한다는 방침이다. 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 원 이상 주택 및 비규제지역 6억 원 이상 주택 취득 시로 확대한다.

청약 제한도 강화한다. 공급질서 교란 행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약을 금지하기로 했다. 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨을 제한하는 기준도 새로 적용한다.

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