부동산신탁사 경쟁 가열···밥상 줄고 리스크 ‘쑥’

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    최종편집시간 : 2019년 11월 20일 06:06:29
    부동산신탁사 경쟁 가열···밥상 줄고 리스크 ‘쑥’
    부동산신탁사 총 14곳으로 늘어 경쟁 심화 우려…사업장 리스크↑
    책임준공형 토지신탁 급증에 NCR 기준 강화…업체들 자본확충 전망
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    등록 : 2019-10-21 06:00
    백서원 기자(sw100@dailian.co.kr)
    부동산신탁사 총 14곳으로 늘어 경쟁 심화 우려…사업장 리스크↑
    책임준공형 토지신탁 급증에 NCR 기준 강화…업체들 자본확충 전망


    ▲ 국내 부동산 경기 침체 속에 증권사 계열 부동산신탁사 3곳이 개업을 준비하고 있다. 사진은 서울 전경.ⓒ데일리안 류영주 기자

    국내 부동산 경기 침체 속에 증권사 계열 부동산신탁사 3곳이 개업을 준비하고 있다. ‘황금알을 낳는 거위’로 평가받지만 경쟁 격화로 밥상이 줄어든 가운데 재무건전성 우려는 더욱 커질 것으로 관측된다. 업체들은 책임준공 위험을 반영한 영업용순자본비율(NCR) 기준 강화에 대비해 자본 확충에 나설 전망이다.

    21일 금융투자업계에 따르면 지난 7월 24일 본인가를 받은 대신자산신탁에 이어 한국투자부동산(한투부동산신탁), 신영알이티(신영자산신탁) 등이 출범을 앞두고 있다. 이들 업체가 본인가를 받게 되면 부동산신탁사는 기존 11곳에서 총 14개로 늘어나게 된다. 그러나 경쟁 심화와 업황 부진으로 난항이 예상된다.

    최근 부동산신탁업계는 부동산경기 악화에 따라 주요 수익원인 차입형 토지신탁 규모가 10년 만에 하락세로 돌아섰다. 금융감독원에 따르면 차입형토지신탁 수탁고는 지난 6월 말 8조3000억원으로 작년 말 대비 1000억원 줄었다. 차입형토지신탁은 부동산 개발사업을 진행할 때 위탁자의 조달자금 혹은 분양대금만으로 사업비를 충당하기 어려울 경우 부동산신탁사에서 자금을 투입해주는 방식이다.

    대신에 책임준공형 관리형토지신탁 수탁고는 증가세를 이어가고 있다. 2017년 말 1조 4000억원에서 올해 상반기 4조2000억원까지 늘었다. 책임준공형 관리형토지신탁은 시공사가 준공의무를 이행하지 못할 시 신탁사가 준공의무를 부담하는 방식이다. 토지신탁 대비 상대적으로 재무 부담이 적다.

    다만 경쟁이 치열해지며 재무건전성에 대한 우려도 불거진 상태다. 최근 몇 년간 부동산 경기 호황에 탄력 받은 부동산신탁사들은 빠르게 몸집을 불려 리스크를 키웠다.

    올해 상반기 부동산신탁사들의 영업용순자본비율(NCR)은 평균 735%로 작년 말 대비 121%포인트 하락했다. 영업용순자본비율은 자금 조달과 운용에 있어 증권사들의 재무건전성을 비교·평가하기 위해 도입된 지표다.

    현재 11곳 모두 필요유지 자기자본 요건(70억원)을 충족해 적기시정조치 기준(NCR 150%)은 뛰어넘었다. 하지만 현행 NCR에는 업황의 특성이 반영되지 않는다는 지적이 꾸준히 나온 데다 NCR의 하락세는 부실화에 대한 경고등이 켜진 것으로 해석된다. 특히 책임준공의무 부담이 현 NCR에 제대로 적용되고 있지 않다는 목소리가 켜졌다.

    금융당국은 부동산신탁사의 재무건전성 감독 강화를 추진 중으로 NCR 산정 방식을 손볼 계획이다. 이 경우 NCR이 감소하면서 업계의 자본 확충이 본격화될 전망이다. 새로운 NCR 기준을 적용하면 부동산신탁사의 NCR이 평균 40% 이상 하락할 것으로 것이란 분석도 있다.

    김민정 한화투자증권 연구원은 “책준형 관리형 토지신탁 PF대출 약정한도는 하나자산산탁을 중심으로 5조원을 웃돌고 실행금액은 4조원에 육박하는 것으로 파악된다”며 “실제로 책준형 관리형 토지신탁 관련 시공사 신용도가 대부분 BBB 이하나 무등급으로 낮은 것으로 파악돼 시공 리스크에 따른 신탁사 우발채무 위험이 현실화될 우려가 존재한다”고 지적했다.

    김 연구원은 “향후 신탁사 NCR 위험액 산정시 PF 사업장 담보가액, 위탁자·시공사 신용위험, 신탁사의 책임준공 이행능력을 고려하는 방식으로 강화될 경우, NCR이 평균 40% 하락할 것으로 전망된다“면서 “신규 신탁사 출현으로 신탁사 영업경쟁이 심화되는 가운데 은행·증권 계열 신탁사 중심으로 자본 확충이 꾸준히 확대될 것”이라고 내다봤다.[데일리안 = 백서원 기자]
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